Frank van Hoenselaar [00:00:01] Maar wij zijn wel in die zin het slechtste jongetje van de klas. En als je dan gaat kijken wat zouden de oorzaken kunnen zijn, dan kom je toch al vrij snel tot de conclusie dat de hypotheekschulden in Nederland uitzonderlijk hoog zijn.

Presentator [00:00:16] Je luistert naar DNB Talks, een podcast van De Nederlandsche Bank. In deze podcast bespreken we actuele financieel-economische vraagstukken met verschillende specialisten van DNB.

Host Krista Arriëns [00:00:28] Welkom. Leuk dat je luistert naar deze aflevering van DNB Talks. Ik ben Krista Arriëns en vandaag gaan we het hebben over de Nederlandse huizenmarkt. Voor mij zitten Remco van der Molen en Frank van Hoenselaar, economen bij De Nederlandsche Bank. Economen, dat klinkt heel erg breed. Wie zijn jullie precies? En wat doen jullie bij DNB?

Remco van der Molen [00:00:47] Mijn naam is Remco van der Molen. En inderdaad economen, dat is heel breed. Ik heb Economie gestudeerd. Dat was ook een hele brede opleiding. Daarna ben ik nog een paar jaar wat meer de diepte ingegaan, een PhD-traject gedaan. Vervolgens bij het Ministerie van Financiën gaan werken. Dat was alweer een stuk breder. En ongeveer tien jaar geleden ben ik van het Ministerie van Financiën overgestapt naar De Nederlandsche Bank. En die keuze voor DNB, die heb ik eigenlijk vooral gemaakt omdat de combinatie die je bij DNB hebt tussen inhoud en analyse aan de ene kant en impact en beleid aan de andere kant, die is eigenlijk heel uniek. Ik ken eigenlijk geen voorbeeld van instellingen waarbij je aan de ene kant zoveel ruimte krijgt voor inhoud en analyse en aan de andere kant waarbij die analyse ook zo direct impact heeft op wat er in de Nederlandse economie gebeurt. Dus dat was voor mij eigenlijk de belangrijkste reden om voor DNB te kiezen. En dan meer specifiek voor de afdeling Financiële Stabiliteit. Dat is een afdeling die zich vooral bezighoudt met wat er in de financiële sector gebeurt. En hoe die ontwikkelingen de stabiliteit van het financiële systeem beïnvloeden.

Host Krista Arriëns [00:02:16] Leuk, daar wil ik zo meteen alles over horen. Frank, ik ben ook heel benieuwd naar jou.

Frank van Hoenselaar [00:02:21] Mijn naam is Frank van Hoenselaar. Mijn achtergrond is dat ik ook een econoom ben. Ik heb Ontwikkelingseconomie gestudeerd en ik heb daarnaast ook een opleiding Finance afgerond. En DNB is eigenlijk mijn eerste echte baan, zou ik zeggen. Ik ben bij DNB terechtgekomen via een traineeship van de Rijksoverheid. En daarbij kon ik uitstromen bij DNB, bij de divisie Economisch Beleid en Onderzoek en die divisie sprak mij heel erg aan omdat het een divisie is waar, zoals Remco ook zei, mooi de inhoud en het beleid gecombineerd worden. En onze divisie heeft een hele sterke focus ook op het academisch onderzoek. En ik kwam net van de universiteit en ik vond het heerlijk om daarmee door te kunnen gaan. En ik had ook nog wel de droom, en die heb ik eigenlijk nog steeds, om misschien inderdaad net als Remco ooit een PhD te doen. Ik kwam daar  terecht bij de afdeling Algemeen Economisch Beleid en dat is denk ik binnen DNB een bijzondere afdeling, want wij zijn heel erg gericht op wat er in Den Haag gebeurt en het aantal economische dossiers wat we doen is ook heel breed, dus we zijn bezig met de woningmarkt. Dat doe ik met een collega. Maar we zijn ook bezig met overheidsfinanciën, het pensioen, verduurzaming, arbeidsmarkt. En dat maakt dat je binnen die afdeling dus heel veel leuke discussies hebt en dat er heel veel onderwerpen de revue passeren als we met elkaar in overleg zijn. Ik werk dus in een andere divisie dan Remco, maar we werken wel heel veel samen. En ik denk dat het verschil een beetje is dat Remco’s focus heel erg de financiële stabiliteit is, en ook snel de hypotheekmarkt is. Mijn focus ligt meer op de woningmarkt, net wat meer in brede zin, met aandacht voor de aanbodkant, maar ook voor de belastingheffing bijvoorbeeld rondom de woning. Maar bij veel dossiers trekken we samen op.

Host Krista Arriëns [00:04:07] Waarom is het dat DNB de woningmarkt zo'n belangrijk thema vindt?

Remco van der Molen [00:04:12] Daar zijn meerdere redenen voor. De woningmarkt is heel belangrijk voor de Nederlandse economie. Als je kijkt naar bijvoorbeeld huishoudens: voor huishoudens is het huis - het eigen huis - een heel belangrijk deel van hun vermogen en de schuld die daaraan gekoppeld is, de hypotheekschuld, is ook meestal de grootste schuld die ze hebben. Dus op de financiële balansen van huishoudens is het huis ontzettend belangrijk en dus ook wat er op de woningmarkt gebeurt, heeft direct gevolgen voor die huishoudens. Als bijvoorbeeld de huizenmarkt heel slecht gaat, dan zie je dat huishoudens opeens veel voorzichtiger worden. Want als hun huis minder waard wordt, voelen ze zich minder rijk. Als ze een hoge schuld hebben dan denken ze misschien van ‘oei kan ik die schuld straks nog wel aflossen’. Dus je ziet dat huishoudens dan voorzichtiger worden. Aan de andere kant, als het met de huizenmarkt heel goed gaat, dan zie je vaak dat huishoudens zich rijker voelen en meer gaan uitgeven. Dus daardoor heeft, dat is één kanaal, waardoor wat op de huizenmarkt gebeurt heel sterk invloed op de Nederlandse economie. Dat is het eerste. Het tweede is dat die huizenmarkt en de hypotheken ook heel belangrijk zijn voor de financiële sector. Want de hypotheken die worden verstrekt door banken, verzekeraars en pensioenfondsen. Dus wat er met de huizenmarkt gebeurt heeft gevolgen voor bijvoorbeeld de risico's die zij lopen op die hypotheken. En daardoor heeft het ook een grote impact op de financiële sector. Dus dat zijn eigenlijk de twee kanalen waardoor die woningmarkt grote impact heeft op de stabiliteit van onze economie en ook op de financiële stabiliteit. En dat is ook de reden waarom we vanuit DNB zo nauwgezet volgen wat er op de woningmarkt gebeurt en waarom we ook heel sterke opvattingen hebben over wat er met de woningmarkt zou moeten gebeuren.

Host Krista Arriëns [00:06:08] Ja, en nou is de woningmarkt überhaupt eigenlijk een hot topic, de Nederlandse woningmarkt. Want er wordt altijd gezegd dat die oververhit is. Wat betekent dat? En waarom is de huizenmarkt zo oververhit?

Remco van der Molen [00:06:21] Ja, die oververhitting is inderdaad een term die we de laatste jaren veel horen. Een van de dingen waar je dat aan kan zien is aan de stijging van huizenprijzen. Die is al een aantal jaar behoorlijk hoog. Ik denk als je kijkt naar het langjarig gemiddelde van die huizenprijsstijging, dat is ongeveer 4 procent. Dat is een beetje wat de normale huizenprijsstijging is en in Nederland ligt ‘ie er al een jaar of vijf al boven en ook ver boven. Dus we hebben huizenprijsstijgingen van 8 of 9 procent en die vinden we eigenlijk al bijna normaal. Maar je ziet het ook terug in meer transacties, dus er worden meer huizen verkocht. Je ziet het terug in lange rijen geïnteresseerde kopers, soms letterlijk. Je ziet het ook terug in dat huizen dus heel snel verkocht worden, een huis komt op markt en is in no-time verkocht. Er zijn heel veel kopers voor weinig te koop staande huizen. Dat betekent dus ook dat kopers vaak moeten overbieden om een huis te kunnen kopen. Dus je kunt zeggen dat die huizenkopers daar zelf misschien ook een beetje oververhit door raken en dat zullen veel mensen wel herkennen als je op zoek bent naar een huis, dat het gewoon best lastig is en een belangrijke verklaring daarvoor is dat de hypotheekrente zo laag is en ook de afgelopen jaren steeds verder gedaald is. Dat maakt het kopen van een huis en het financieren daarvan met een hypotheek aantrekkelijker. Je hebt lagere maandlasten. En dus zijn mensen eerder bereid om meer te lenen en dus ook meer te betalen voor een huis. En aan de andere kant is het ook zo dat, stel je hebt al een huis met een hypotheek en je betaalt daar nog 4 procent rente op en je ziet dat je een nieuwe hypotheek kunt krijgen voor 1,5 procent rente. Dan is een manier om te profiteren van die lage rente om gewoon te verhuizen, om een nieuw huis te kopen. Want dan mag je je oude hypotheek aflossen. Dan kun je een nieuw huis kopen en je financiert dat met een nieuwe hypotheek met lage rente. Dus dat is aantrekkelijk. Je ziet dat ook in de cijfers terug. Er zijn heel veel doorstromers, mensen die van het ene huis naar het andere huis gaan, dat die juist in de afgelopen jaren heel actief zijn geworden en dat die steeds vaker de keus hebben gemaakt om een nieuw huis te kopen. Dat doen ze natuurlijk niet alleen maar omdat de rente zo laag is, maar dat kan natuurlijk wel een extra reden zijn om het te doen.

Frank van Hoenselaar [00:09:05] Wat we de laatste jaren ook hebben gezien is dat vanwege die lage rente ook beleggers toch wat massaler naar de woningmarkt zijn getrokken. Vooral in de steden is er een vrij groot deel van de transacties toe te wijzen aan beleggers en beleggers zijn op zoek naar rendement. Rendementen zijn door de lage rente op heel veel andere soorten investeringen teruggelopen en in de woningmarkt zijn de rendementen eigenlijk nog best behoorlijk. En dat heeft er ook mede mee te maken dat de vraag naar huurwoningen in de laatste jaren is toegenomen.

Host Krista Arriëns [00:09:38] Is het nou ook zo dat dat er een groter tekort is nu aan woningen?

Frank van Hoenselaar [00:09:42] Het tekort is inderdaad heel veel in het nieuws de laatste jaren. En dat is niet zo gek, want na de crisis is de bouw vrij sterk teruggevallen. De vorige crisis was natuurlijk vrij heftig en het animo om nog te investeren in woningen liep een aantal jaren flink terug. En omdat in die tijd veel capaciteit ook verloren is gegaan in de bouwsector, maar ook bij gemeenten, zoals ambtenaren die nadenken over bestemmingsplannen, heeft het gewoon vrij lang geduurd voordat die capaciteit weer een beetje op orde was en het aantal woningen weer kon toenemen en in de tussentijd is een tekort ontstaan. Het is wel best lastig te zeggen hoe veel groter het tekort nou is in een historisch perspectief en dat heeft ermee te maken dat de definitie van het woningtekort niet door de tijd altijd precies hetzelfde is geweest. Zo is er bijvoorbeeld in 2018 nog een herziening geweest. Maar als je de definitie van het tekort over de tijd volgt, dan hebben we nu een relatief hoog tekort. Ongeveer dubbel zo groot als dat het voor de crisis was.

Host Krista Arriëns [00:10:50] Is er hierin iets anders aan de Nederlandse woningmarkt dan andere landen?

Remco van der Molen [00:10:56] Ja, er zijn zeker wel verschillen tussen tussen de Nederlandse huizenmarkt en die in andere landen. Sowieso zijn huizenmarkten heel sterk nationaal bepaald. Er is allerlei regelgeving die heel sterk verschilt tussen landen. Binnen de Europese Unie zijn er natuurlijk heel veel dingen die steeds meer geharmoniseerd worden, maar als je kijkt naar woningmarkten, dan is elk land weer heel verschillend. Maar er zijn zeker een paar dingen waarin de Nederlandse woningmarkt echt opvalt. Een van de eerste dingen is dat in Nederland relatief veel mensen een koopwoning hebben en die met een hypotheek financieren. Een belangrijke oorzaak daarvan is dat eigenlijk sinds de Tweede Wereldoorlog het beleid van de Nederlandse overheid daar heel sterk op gericht is geweest; dus het bevorderen van het eigen woningbezit. En dat deden ze door belastingvoordelen te geven op de eigen woning, door overheidsgaranties op hypotheken te geven. En die zijn er nog steeds. En er zijn in het verleden ook nog hele andere maatregelen geweest, maar die waren er allemaal op gericht om het maar voor mensen zo makkelijk mogelijk en aantrekkelijk mogelijk te maken om zelf een huis te kunnen kopen.

Host Krista Arriëns [00:12:18] Waarom was dat toen de interesse van de overheid om dat te stimuleren?

Frank van Hoenselaar [00:12:22]  Een lange tijd zijn er gewoon verschillende voordelen toegeschreven aan een hoog eigen woningbezit. Eentje daarvan is dat mensen hun vermogen opbouwen voor de oude dag. Een andere is ook het idee dat mensen goed voor hun eigen huis zorgen als het van henzelf is, dus dat de wijk er wat mooier uit komt te zien. Dus er waren allerlei deugden van het eigen woningbezit waar heel erg de nadruk op lag. En dat heb je ook in heel veel landen gezien die gelijktijdig het eigen woningbezit een push hebben gegeven. Die deugden, daar zijn de meningen inmiddels wat meer over verdeeld, of die nou wel zo groot zijn. In ieder geval is duidelijk geworden dat een hoog aandeel eigen woningbezit ook grote nadelen kan hebben. Zoals? Een van de nadelen waar wij als DNB bijvoorbeeld op wijzen is toch dat je voor de financiering van een eigen woning een hypotheek nodig hebt. In Nederland is daardoor de hypotheekschuld erg hoog in vergelijking met andere landen. Een van de nadelen is dat onze economie op die manier een stuk volatieler wordt. De groei van het bbp verloopt grilliger en dat is eigenlijk ook een nadeel voor de samenleving, want we houden eigenlijk van een bepaalde mate van zekerheid en voorspelbaarheid. Een ander nadeel van als iedereen een eigen huis heeft, is dat de flexibiliteit die mensen hebben beperkt is; je verhuist niet zo snel als je in een eigen huis zit. En al helemaal niet op het moment dat je bijvoorbeeld een schuld hebt die onder water staat, wat we natuurlijk na de vorige crisis veel hebben gezien. Dus ook voor de arbeidsmarkt, de mate waarin mensen bereid zijn om te wisselen van baan en naar een andere locatie te verhuizen, zijn er gewoon nadelen van kopen. En dus eigenlijk zijn dat de voordelen van een wat grotere huurmarkt hebben.

Remco van der Molen [00:14:11] En misschien aanvullend op wat Frank zegt over die hoge hypotheekschuld. Ik denk dat daar twee oorzaken achter zitten. Een is dat inderdaad, als heel veel mensen een eigen woning hebben en die met een hypotheek financieren, dan krijg je bijna automatisch een hoge hypotheekschuld. Maar nou is het in Nederland ook nog eens een keer zo dat je heel veel mag lenen. Dus in Nederland mag je tot 100 procent van de waarde van je huis met een hypotheek financieren. En dat is aanzienlijk meer dan in heel veel andere landen gebruikelijk is. En ook dat is een beetje vanuit de historie gegroeid. Omdat het zo aantrekkelijk is om een huis te kopen, wil iedereen eigenlijk zo snel mogelijk een huis kunnen kopen. Normaal gesproken als je niet alles met een hypotheek zou kunnen betalen, moet je eerst daarvoor sparen. En als je wat eigen vermogen hebt, dan kun je dat in je huis steken en de rest kun je met de hypotheek financieren. Dat is hoe het in heel veel andere landen gaat en tijdens die periode dat je spaart, woon je gewoon in een huurhuis. Prima. In Nederland wil iedereen eigenlijk zo snel mogelijk een huis kopen. Want dat is gewoon veel voordeliger, daar krijg je zoveel subsidie op. Dus daar zit heel sterk een prikkel in om dat zo snel mogelijk te doen. Omdat je dan dus nog weinig eigen geld hebt, zijn banken en andere hypotheekverstrekkers daarop ingesprongen. Die zeggen, dan mag je bij ons gewoon een hypotheek krijgen waarmee je het hele huis in één keer kunt betalen. Dus dat is nog een extra factor die ervoor zorgt dat wij in Nederland een hoge hypotheekschuld hebben. Voor de meeste Nederlanders geldt dat aan de ene kant het huis hun grootste bezit is en aan de andere kant de hypotheek hun grootste schuld. En dus, even terugkomend op wat ik eerder zei over het belang van die woningmarkt, dat zijn zulke grote posten in de financiële huishouding van Nederlandse huishoudens. Als daar iets mee gebeurt, dan heeft dat natuurlijk een grote invloed. En ik denk dat dat ook nog een belangrijk nadeel is van dat stimuleren van het eigen woningbezit. Een van de gevolgen is natuurlijk ook dat het de huizenprijzen gewoon heel erg heeft opgedreven. Als je daar gewoon subsidie op geeft, uiteindelijk gaat dat gewoon in de huizenprijzen zitten. En dus eigenlijk is dat een subsidie voor woningbezitters. Nou dat is leuk voor de woningbezitters. Maar voor de mensen die nog geen woning hebben en er wel een willen, is het eigenlijk heel vervelend. En dus wat ons betreft is het echt zonde van al het belastinggeld, dat je dat besteedt aan subsidies voor woningbezitters. Want als het al effect heeft, dat stimuleren van het eigen woningbezit, helpt het niet echt voor het betaalbaar maken van een eigen woning.

Host Krista Arriëns [00:17:23] En kan je ook zien, als je bijvoorbeeld ons land vergelijkt met landen waarin er niet zo is gestuurd op eigen woningbezit, dat we een sterkere conjuncturele schommeling hebben?

Frank van Hoenselaar [00:17:36] Ja dat kan je inderdaad zien. Collega's van mij hebben daar ongeveer anderhalf jaar geleden een onderzoekje naar gedaan. En dan zie je inderdaad dat de connectie tussen de huizenprijzen en de macro-economische consumptie, dus wat huishoudens uitgeven, dat die in Nederland extreem sterk is vergeleken bij de landen om ons heen. En daarbij zien we ook dat de huizenprijzen zelf vrij grote pieken en dalen in Nederland kennen. En we hebben al een aantal nadelen daarvan genoemd. En wat ik zelf ook wel gewoon echt een tastbaar nadeel vind, wat veel mensen ook wel voelen, is gewoon een bepaalde mate van willekeur, pech- en geluk-generaties. Het moment dat je instapt op de woningmarkt bepaalt eigenlijk voor de rest van je leven welke kansen je hebt op de woningmarkt. En ook dat is een nadeel, dat je je de hele tijd als consument opgejaagd voelt op het moment dat de huizenprijzen toenemen of teleurgesteld bent op het moment dat ze weer gaan dalen. Dus dat vond ik ook nog wel een belangrijk punt om mee te geven, dat je dat ook zou willen, dat dat wat minder fluctueert.

Host Krista Arriëns [00:18:47] Kunnen we hier nog iets aan doen? Want als ik inderdaad kijk, met name bij vrienden van mij in Amsterdam, hoe hun huizen ongeveer zijn verdubbeld in de afgelopen vijf jaar, dan denk ik dit voelt bijna als een soort gelopen race.

Frank van Hoenselaar [00:19:00] Dat woningmarkten grillig zijn, dat zien we ook wel in de landen om ons heen, maar wij zijn in die zin wel het slechtste jongetje van de klas. En als je dan gaat kijken wat zouden de oorzaken kunnen zijn. Dan kom je toch al vrij snel tot de conclusie dat de hypotheekschulden in Nederland uitzonderlijk hoog zijn. Als je kijkt op macroniveau, hoe groot is de schuld ten opzichte van alles wat wij in Nederland verdienen? Dat is hoog. Maar ook op huishoudniveau. Wat is de schuld ten opzicht van de waarde van een woning die mensen hebben? Wat is de schuld ten opzichte van het inkomen dat mensen hebben? Dat is ook hoog. Dat is in ieder geval een oorzaak dat het bij ons grilliger verloopt dan in andere landen. En dat is ook de reden dat wij als DNB altijd kritisch zijn geweest. Ten eerste op de strengheid van de leennormen in Nederland. En een tweede factor is de subsidies die ervoor zorgen dat prijzen opgedreven worden, maar ook dat consumenten een prikkel hebben om de hypotheekschulden aan te gaan. En die subsidies, concreet is dat de hypotheekrenteaftrek, waar wij al jaren tegen ageren en waar we gelukkig zien dat de afgelopen jaren er ook politieke bereidheid is om stappen te zetten. En ook in de nieuwe partijprogramma's zijn er weer partijen die dat die dat durven. Maar het is natuurlijk toch politiek geen populair thema, want een groot deel van je politieke achterban zal een huis hebben. En ja, het doet pijn als je dat soort voordelen moet wegnemen.

Remco van der Molen [00:20:23]  En als je die voordelen zou wegnemen, wat volgens ons een verstandig beleid zou zijn, wat je dan krijgt is dat een koopwoning en een huurwoning eigenlijk meer gelijkwaardige alternatieven worden. Want je kunt in allebei prima wonen. Dus wat dat betreft maakt het eigenlijk niet zoveel verschil. En als je die enorme subsidie die je nu krijgt op koopwoningen, als je die zou weghalen, dan zullen mensen ook vaker gaan kiezen voor een huurwoning omdat het ook een prima alternatief is. Helemaal als je nog wat jonger bent en nog niet gesetteld bent. Waarom zou je dan een huis willen kopen? Dan is huren eigenlijk net zo makkelijk.

Host Krista Arriëns [00:21:14] Waarom is het zo belangrijk dat er dat er meer focus komt op huurwoningen? Wat gaat ons dat opleveren?

Frank van Hoenselaar [00:21:21] Er zijn meerdere factoren. We hebben net een beetje de voor- en nadelen van het eigen woningbezit naast elkaar gezet, maar de huurmarkt en met name het middenhuursegment of het vrijehuursegment, dat onderscheidt zich van het socialehuursegment. Het socialehuursegment is ook een groot deel van de Nederlandse woningmarkt, maar is alleen maar bereikbaar voor wat lagere inkomensgroepen. Maar dat middensegment is echt een ontbrekend segment op dit moment in de woningmarkt. En je hoort ook dat middengroepen op dit moment gewoon echt tussen wal en schip vallen. Ze kunnen niet in de sociale huursector terecht. De prijzen zijn op de meeste plekken in Nederland te hoog om een woning te kopen. En voor die groepen zijn er gewoon heel veel baten als daar een goed functionerende huurmarkt zou zijn.

Remco van der Molen [00:22:08] Ja, een betere toegankelijkheid van de woningmarkt, dat is denk ik één belangrijk voordeel. En daarnaast is het denk ik ook zo dat als je de mogelijkheid hebt om in een huurwoning te gaan wonen, dat vergroot ook gewoon je flexibiliteit. En niet alleen als je bijvoorbeeld van baan wisselt. Maar ook als je denkt ‘ik vind eigenlijk een huis kopen nu veel te duur’. Of ik voorzie dat mijn inkomen gaat dalen. Als je dan de mogelijkheid zou hebben om in plaats van in je koophuis naar een huurhuis te gaan en daarmee minder kwetsbaar te worden, dan helpt dat natuurlijk alleen maar om eventuele schokken op te vangen. En nu is die optie daar eigenlijk heel vaak niet.

Frank van Hoenselaar [00:22:56] Naast dat de huurmarkt op dit moment nog heel erg klein is in Nederland, is het ook wel echt zo dat de huurmarkt ook gewoon een vrij onaantrekkelijke optie is voor veel mensen. Als je kijkt naar de verschillen, wat een koper kwijt is per maand en een huurder… je zal het ook in je eigen vriendenkring regelmatig horen. Dan ontstaat toch het beeld dat kopers echt veel beter af zijn. Dan moet je die vergelijking wel op een eerlijke manier maken. Dus je moet weten dat een koper natuurlijk onderhoudskosten heeft en bepaalde belastingen betaalt. Maar ook als je die kosten op een rijtje zet, ontkom je niet aan de conclusie dat kopers veel beter af zijn en dat is al een hele lange tijd zo. En om de huurmarkt dus aantrekkelijk te maken of relatief aantrekkelijk te maken, is het dus ook van belang, zoals Remco net zei, om die fiscale voordelen van kopers af te bouwen en op die manier gelijkheid tussen huurders en kopers te creëren.

Host Krista Arriëns [00:23:52] Heeft de coronacrisis invloed op de huizenmarkt?

Remco van der Molen [00:23:56] Eigenlijk zien we tot nu toe heel erg weinig. Je zag eigenlijk in de eerste twee weken dus direct nadat de eerste lockdown inging, of de intelligente lockdown moet ik natuurlijk zeggen, dat toen de activiteit op de huizenmarkt heel eventjes afnam en de mensen toch heel even de kat uit de boom keken, van ‘Wat gaat er gebeuren?’. Je zag dat hypotheekrentes eventjes een beetje toenamen, dus dat banken een beetje voorzichtiger werden. Maar dat was eigenlijk ook zo weer voorbij. En inmiddels zitten we weer op hoge aantallen transacties. Zeer hoge prijsstijgingen. Het lijkt een beetje alsof er helemaal niks gebeurd is.

Host Krista Arriëns [00:24:48] Maar dat verbaast me eigenlijk. Hoe kan dat dan? Dat dat zo is?

Frank van Hoenselaar [00:24:53] Wat we hebben gezien, is natuurlijk dat de Nederlandse overheid massaal heeft ingegrepen in de economie en dat heeft ervoor gezorgd dat veel banen zijn behouden door alle steunpakketten. En op dit moment zien we dus ook dat de werkloosheid nog slechts een beetje is opgelopen en veel mensen ook hun inkomen hebben behouden. De gevolgen van de crisis zijn nog steeds niet te overzien. Het zou kunnen dat alsnog veel bedrijven failliet gaan omdat ze grote schulden hebben moeten opbouwen, enzovoort. Maar tot nu toe is de overheid er goed in geslaagd om de economie in stand te houden.

Host Krista Arriëns [00:25:30] Welke groep mensen gaat uiteindelijk waarschijnlijk aan het kortste eind trekken door deze crisis op de woningmarkt?

Remco van der Molen [00:25:37] Mensen die in de problemen komen, zijn vaak mensen die hun baan of een inkomen kwijtraken. Op dit moment zijn dat mensen met flexibele contracten en zelfstandigen. Dus die hebben op dit moment de grootste kans om in de problemen te raken. En als we wat verder vooruitkijken, dan zal het sterk afhangen van in hoeverre de werkloosheid nog verder gaat oplopen en bij welke groepen dat vooral het geval zal zijn. En wat we weten is dat van de mensen die een eigen huis hebben, zijn het vaak de mensen met de lagere inkomens die zich het diepst in de schulden hebben gestoken als je het vergelijkt met wat ze kunnen dragen. In verhouding tot hun inkomen hebben die vaak de hoogste schulden. Dus daar zit ook echt wel een kwetsbare groep. Je zou hopen dat mensen in ieder geval een beetje voorzichtiger worden. Dat ze een beetje vooruitkijken en denken ‘die crisis kan best eens gevolgen hebben voor mijn inkomen’. Voorlopig zien we dat eigenlijk nog niet echt. Mensen blijven gewoon nog steeds veel lenen. We moeten nog zien hoe dat gaat uitpakken en of iedereen daar een verstandige keuze in maakt.

Host Krista Arriëns [00:26:55] Wel een spannende tijd in die zin. Nog heel even terug naar de oververhitting van de huizenmarkt an sich. Wat is de rol van DNB daar precies in?

Frank van Hoenselaar [00:27:06] Als we het even makkelijk zouden omschrijven, zou ik zeggen dat wij proberen te zorgen dat alle betrokkenen bij de woningmarkt, huizenkopers en ook geldverstrekkers, het hoofd een beetje koel houden en niet te veel meegaan in de gekte. En in brede zin zouden we eindelijk naar een woningmarkt willen die net wat meer tegen een stootje kan. En dus ook huizenbezitters, die wat beter tegen een stootje kunnen.

Remco van der Molen [00:27:26] Uiteindelijk heeft natuurlijk de politiek hier ook een belangrijke rol in. Je ziet natuurlijk dat die huizenmarkt en de toegankelijkheid van de huizenmarkt voor starters, dat is ook politiek een groot issue. En terecht. Maar je ziet wel dat de maatregelen die dan vervolgens worden voorgesteld om daar iets aan te doen, dat die op z'n zachts gezegd niet altijd even verstandig zijn wat ons betreft. En daar proberen we dus ook wel goed advies te geven; welke maatregelen helpen nou wel en welke helpen niet? En bijvoorbeeld een optie die eigenlijk altijd aantrekkelijk is vanuit de politiek is het verruimen van leennormen; laat starters meer geld kunnen lenen zodat ze makkelijker een huis kunnen kopen. Dat vinden wij een heel slecht plan. Omdat als je meer kunt lenen, dan gaan mensen meer betalen voor hun huis en worden huizen gewoon duurder. Ja, als je mensen gewoon extra geld laat lenen dan schieten ze daar uiteindelijk niks mee op. En worden vooral huizen duurder.

Host Krista Arriëns [00:28:42] Naast het geven van adviezen kan DNB ook zelf instrumenten inzetten, toch?

Remco van der Molen [00:28:47] Ja precies. DNB is natuurlijk niet alleen adviseur maar ook toezichthouder op financiële instellingen. Vanuit die die rol als toezichthouder moeten wij er dus op toezien dat bijvoorbeeld de banken voldoende buffers aanhouden om een klap op te kunnen vangen, verliezen te kunnen opvangen. Nederlandse banken hebben heel veel hypotheken verstrekt, dus er staan heel veel hypotheken op de balans en ze moeten kapitaal, dus buffers aanhouden voor het geval ze daar verliezen op lijden en dat ze die kunnen dragen. Wat we de afgelopen jaren zagen, is dat banken steeds minder, gemiddeld in ieder geval, kapitaal gingen aanhouden voor die hypotheken. Zijzelf schatten eigenlijk het risico van die hypotheken steeds lager in en aan de andere kant zagen wij dat - en dat zag eigenlijk iedereen denk ik wel - dat de oververhitting van die markt steeds toenam. Dat was toch wel een ontwikkeling waarvan we dachten, daar zitten toch ook wel risico’s in. Nou is het nog best lastig om vervolgens te bedenken, hoe gaat dat dan precies uitwerken op de verliezen voor banken. Maar we vonden in ieder geval dat die ontwikkeling van aan de ene kant banken die steeds minder kapitaal aanhouden voor hypotheken, en aan de andere kant toenemende risico's in de huizenmarkt, dat vonden we geen consistent beeld. Laat ik het maar zo formuleren. Dus toen hebben wij gezegd, we vinden dat banken een bepaald minimum moeten aanhouden, een minimale hoeveelheid kapitaal voor die hypotheken, voor eventuele verliezen op hypotheken. En gebeurt dat ook? Dat is dus een voorbeeld van een maatregel die we nu kunnen nemen. Die maatregel zou ingaan net op het moment dat de coronacrisis uitbrak. Dus toen hebben we gezegd, dan is dit misschien niet een heel handig moment om dat te doen. Want we willen banken ook de ruimte geven om met deze crisis om te gaan. Als we ze een extra maatregel gaan opleggen, dat helpt niet. Dus hebben we gezegd ‘oké we wachten daar nog even mee’. Maar in de loop van volgend jaar zullen we daar weer naar gaan kijken.

Host Krista Arriëns [00:31:14] Als ik het nou even zou mogen samenvatten. De Nederlandse huizenmarkt. Is dat nou een zekerheid? Of toch een zeepbel?

Frank van Hoenselaar [00:31:23] Beide zijn natuurlijk extremen, dus genuanceerd als ik ben zou ik zeggen dat het allebei niet klopt. Een zekerheid is het niet. Het kan af en toe voelen als een zekerheid. Met name als de prijzen een lange tijd toenemen, dan hoor je mensen bijna overal om je heen zeggen ‘het is toch een zekerheid dat het door blijft stijgen’, maar als je iets verder terugkijkt, dan weet je gewoon dat de Nederlandse woningprijzen en woningmarkt een grillig verloop vertonen. Als het gaat om zeepbellen, dan is het economische antwoord altijd: dat weet je altijd pas achteraf. Dat zal dus bij dit ook blijken. Maar als we even teruggaan naar hoe we de prijsstijging van de afgelopen jaren duiden, dan is dat toch omdat de bestedingsruimte van huishoudens gewoon is toegenomen. Mensen kunnen meer uitgeven voor een huis en doen dat ook. En daarom, als je dan wil kijken, ontstaat er een zeepbel? Of een situatie die onhoudbaar is? Dan is het denk ik goed om naar de betaalbaarheid te kijken van de Nederlandse woningmarkt. En daar zijn op dit moment misschien niet eens hele gekke dingen aan de hand als je het in historisch perspectief bekijkt. Zelf maken we wel eens een betaalbaarheidsindex en wat je dan ziet als je bijvoorbeeld de huidige situatie met de situatie voor de vorige crisis met elkaar vergelijkt, dan zie je dat voor de groep doorstromers, dat zijn de mensen die ook nog een aflossingsvrije hypotheek kunnen hebben, die groep betaalt eigenlijk op dit moment als zij een gemiddelde woning kopen, veel minder dan bij de vorige piek. Als we kijken naar starters op de woningmarkt, dat zijn de mensen die wel volledig moeten aflossen om fiscale voordelen te krijgen, dan zien we dat zij ongeveer hetzelfde uitgeven als starters bij de vorige piek. Met nog wel als verschil dat de starters bij de vorige piek veel minder aflosten dan zij. Dus je zou kunnen zeggen, omdat aflossen ook voor een deel vermogensopbouw is, dat starters het gemiddeld op dit moment nog niet eens zo slecht hebben. Ook al is het beeld natuurlijk totaal anders. De starters zijn constant in het nieuws, maar als je naar gemiddeldes kijkt, is dit wat je dan tegenkomt. Ik denk dat als we nog even doorgaan over die zeepbel, dan is die dalende rente waar ik zojuist over sprak een hele belangrijke factor geweest. En we weten gewoon, als de rente gaat stijgen dan wordt het duur om een woning te financieren. En dan zou het best wel eens kunnen dat de prijzen weer moeten zakken, zodat iedereen ze weer kan betalen. Dus die rente is een hele belangrijke ondersteunende factor voor het huidige prijsniveau.

Remco van der Molen [00:34:04] En misschien daarop aansluitend... Want Frank zegt ‘Als je kijkt naar gemiddelden dan ziet het er allemaal nog best wel houdbaar uit’. Maar aan de andere kant, gemiddelden die tonen vaak maar een klein deel van het verhaal. Wat ook belangrijk is dat op dit moment, doordat het zo oververhit is en doordat het zo moeilijk is om een huis te kopen en doordat je steeds vaker moet overbieden om een huis te kunnen krijgen. Het risico is natuurlijk wel dat mensen dan gekke dingen gaan doen en dat ze eigenlijk gewoon te veel betalen voor een huis of dat ze eigenlijk zo veel betalen dat ze de lasten niet kunnen dragen. Want als je een maximale hypotheek neemt, dan moet je behoorlijk korten op je gewone uitgaven om dat te kunnen betalen. Het is wel zo dat in de huidige omgeving, in zo'n oververhitte markt, is de kans dat mensen domme dingen gaan doen, die neemt natuurlijk wel toe.

Host Krista Arriëns [00:35:13] Wat ik heel leuk vind, ik hoor jullie hierover praten en er zit heel erg veel passie in wat jullie vertellen. Dus misschien is het een volledig overbodige vraag. Maar wat is er voor jullie leuk aan werken bij De Nederlandsche Bank?

Frank van Hoenselaar [00:35:27] Ten eerste zijn het de onderwerpen waar je mee bezig kan zijn. In dit geval de woningmarkt, maar ook breder. Dat zijn allemaal onderwerpen die ertoe doen, die mensen bezighouden. En dat is leuk, om daar je dag mee te kunnen vullen. En als je dat dan bij DNB kan doen, dan doe je dat ook nog bij een partij waarnaar geluisterd wordt, een partij die gehoord wordt. Dus de dingen die jij doet, de stukken die jij schrijft, de speeches bijvoorbeeld die je voorbereidt voor de directie, die hebben impact. Die halen het nieuws. In mijn rol heb ik heel veel contacten met de ministeries, dus die moeten heel ad hoc reageren op dingen die gebeuren in de samenleving. Daar denk je over mee. Ja, dat is gewoon waanzinnig interessant.

Remco van der Molen [00:36:17] Ik kan het een beetje vergelijken met lang geleden toen ik mijn PhD deed, een promotieonderzoek dat is aan de ene kant ook heel leuk, want dan ben je veel met de inhoud bezig. Dat deel van die inhoud, dat komt eigenlijk nog steeds heel erg terug in m'n huidige werk. Maar het leuke is nou juist dat je er ook direct impact mee kunt hebben. Hetzij doordat we als DNB op basis van de analyses die ik doe samen met mijn collega's maatregelen nemen. Of inderdaad zoals Frank zei, adviezen geven of speeches schrijven. Dus dat is een hele directe link tussen de inhoud en wat er vervolgens mee gebeurt. En vanuit DNB is onze positie niet alleen een positie waarin er naar ons geluisterd wordt. Maar doordat we ook toezichthouder zijn op financiële instellingen, hebben we ook nog eens een keer ontzettend veel informatie over wat er allemaal in de financiële sector gebeurt. Dus ook als je het leuk vindt om dingen te onderzoeken, dan is DNB echt een fantastische plek om te werken.

Host Krista Arriëns [00:37:29] En die informatie zorgt er natuurlijk ook voor dat jullie beter met maatregelen en met beleid kunnen komen, omdat alles gewoon voorhanden is.

Remco van der Molen [00:37:38] Dat is ook wel iets waar we veel in investeren natuurlijk om die informatie te krijgen. Maar het klopt. We willen eigenlijk gewoon zo goed mogelijk weten wat er gebeurt. Want als we weten wat er gebeurt, dan kunnen we ook zo goed mogelijk maatregelen nemen of adviezen geven.

Host Krista Arriëns [00:37:53] Nou, als ik jullie zo hoor praten, dan word ik er zelf ook helemaal enthousiast van. Bedankt voor het luisteren naar DNB Talks. Heb je vragen of wil je reageren op de podcast? Neem dan contact met ons op via DNBTalks @dnb.nl.